2025年，大拐点将至？

2019-12-132102次阅读

岁尾年初，各种预测又多了起来。

11月10日，中国社科院财经战略研究院、新华社经济参考报等单位发布了《中国住房发展报告（2019—2020）》。

报告有如下主要观点：

1、2020年楼市总体继续处于“稳中有降”通道，不会出现剧烈波动。

2、未来一年，一、二线城市总体上市场上行压力有一定增加，价格、销售和投资增幅有波动，趋势是增长主导。三、四线城市市场向下的压力增加，库存可能再度增加。

3、楼市调控的机遇窗口将在2025年前后关闭，住房发展的巨大潜力和预期将在2025年前后改变，因此，未来2-3年将是我国房地产调控的关键时期。

我看了很多媒体对报告的报道，大家关注点主要在对2020年市场走势预测上。一言以蔽之，社科院认为2020年的楼市整体处于“稳中有降”的通道里，一二线城市会微涨，三四线城市会下跌。

而对于2025年的“大拐点”预测，大家关注不够。

本文想主要探讨一下，中国楼市是否存在2025大拐点。

先看我12月4日在《寡头时代，来了！》里的一段表述（见下图）：

我认为2019年中国楼市新房年销售额会突破16万亿，未来5年仍然可以保持7%左右的增长幅度，这样在2024年的时候“新房年销售额”就会达到22万亿到23万亿。如果没有出现严重通胀或者货币显著超发，则这将是中国房地产行业的顶部。

这个预测，跟社科院的2025大拐点看法，基本类似。

社科院为什么认为2025年会出现大拐点，媒体没有披露，报告全文尚未看到。我的理由是：

中国常住人口的城镇化率会在2019年末突破60%，如果按照每年1个百分点的速度增长，会在2025年达到66%左右。

中国对城镇常住人口的数量存在低估，比如深圳、广州的常住人口分别被低估各1000万左右，东莞被低估至少400万，粤港澳大湾区可能被低估了3000万人。

另外，农村精壮劳动力基本上能进城的都进城了，之所以没有带上老婆孩子，是因为没有能力在城市购房。购房能力偏低、房价偏贵，有可能让中国城镇化率提前见顶，所以2025年出现“大拐点”是有可能的。

如果“大拐点”真的在2025年降临，那么楼市将出现什么情况？

情况一：中国经济完成了转型，不再过分依赖房地产，接受2025年大拐点。

在这种情况下，除了有显著人口增长的中心城市及其都市圈外，大部分城市的房价将跑输GDP增速和人均收入增速，大部分中国人被房所困的时代终结了，买房子慢慢变得容易起来。在人口流失的中小城市，会出现越来越多的鹤岗、玉门老城，很多房子的价值将回归“拆除卖建筑垃圾”的价格。

但对于有显著人口增量的大城市、及其都市圈，房子的投资价值、保值功能还是长期存在的。

情况二：无法接受大拐点，出台刺激住房消费政策，鼓励每个家庭拥有多套住房，比如鼓励拥有乡村别墅、景区度假房等。

这种可能性是非常高的，事实上中国目前绝大多数县城、地级市是不限购的，在一二线城市拥有住房的人，是可以随便买的。将来城市之间的住房政策也会严重分化，一线城市强二线城市的限购、限贷、限价长期存在，而普通中小城市会越来越倾向于鼓励你买房子。但由于这些城市的房子价值不大，鼓励也没有用。

所以，相当一批人口流失的中小城市“鹤岗化”是不可避免的。接受不接受，都必须接受。

至于房地产税，注定是中国最难产的税种。最终只有少数城市有征收的价值，绝大多数城市只能豁免，或者象征性征收。人口流失的中小城市贸然征收房地产税，只能加速“鹤岗化”。

2025年，最迟2030年之后，中国城市的大分化会全面提速。很多地方会因为人口的流失，倒逼国家调整行政区划，比如临近的县市合并等。而人口涌入的省份，会“拆细”，否则人口规模就太大了。

自2013年9月我开始写财经专栏以来，就告诉大家城镇化是非均衡的，较早提出了“中国城镇化应走大城市化之路”，而不应该走“大中小城市均衡发展之路”。建议大家在“有显著人口增量的中心城市及其都市圈买房”。这个看法6年来，一直没有变化过。

从2017年、2018年开始，国家城镇化战略发生重大转折——提出了新型城镇化的概念，也就是“中心城市+都市圈+城市群”，承认了“大城市化”这个基本趋势。

至于2020年的楼市，我的看法跟社科院不同。“2020年楼市总体继续处于稳中有降通道”，这个判断未必成立，因为经济下行压力越来越显著，央行已经给房贷基准利率降息（LPR的5年以上期限11月20日降息5个基点），这是近年来非常罕见的。

近期，包括上海、深圳等一线城市在内的一批城市，都在微调楼市调控政策。2020年，楼市显然要在稳增长中发挥更大作用。

但目前楼市的“政策周期”越来越短。2019年的“1到4月”，跟“4到11”月就显著不同。2020年的政策，也很难前后一致，弄不好仍然会出现“几个月的宽松期”。通过“抢种抢收”来稳增长，但又不至于引发房价显著上涨。

对于一二线城市的刚需来说，如果资金允许，还是早点买房子。因为政策多变，你很难买在低点，但踏空的风险是巨大的。

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